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25个非封闭小区，物业费低于0.4元/平方米/月，没有保安，应急维修、保洁服务，还是周边物业或街道托底保障，这些小区怎么管？在昨天举行的杨浦区江浦路街道党建引领物业治理提质增效行动会现场，街道城市建设管理事务中心负责人、居民区书记、物业企业负责人、业委会负责人、居民代表等，围绕上述困局共同讨论破题。
街道城市建设管理事务中心主任韩斌红介绍，老旧小区多、非封闭小区多、物业费低是辖区内住宅小区的明显特点。从2019年开始，街道推行“大物业”治理模式——通过管理区域合并，将地理位置相邻、公共设施关联度高、产权性质相同的小区，合并为一个物业管理区域，由一家物业企业统一服务。同时，通过管理服务统并，对暂不具备物理区域合并条件的小区，引导邻近小区通过业主大会程序共同选聘同一家物业企业，实现“多小区、一主体”管理。此外通过托管服务归并，对物业费较低的非封闭小区，推行“核心服务托管”模式，建立物业企业白名单，将辖区内服务口碑好、综合实力强的物业企业纳入“备选库”，引导业主从中选择托管物业。目前这种模式已在10个居民区落地见效，多个片区实现统一管理，有效降低居民投诉。目前，全街道住宅小区86个，物业服务企业从45家缩减至34家。
“一脉三园”就是其中的典型案例。五环居民区党总支书记虞净介绍，“一脉三园”即把打虎山路1弄、辽源西路190弄和铁路工房三个小区“破墙合体”，整合形成现在空间更大、绿化更美、物业服务更完善的辽源花苑小区。其间，最难的是物业管理的统一。最初，辽源西路190弄小区没有物业，打虎山路1弄小区的物业费与铁路工房小区的物业费相差近5倍。在硬件条件提升拆除围墙后，街道组织了20多场居民协调会，就合并物业管理事项进行协商，最终制定出了“先管理、后调费”的物业管理新模式/经过18个月的试用，合并后的辽源花苑小区，成功签约了一家物业管理公司，统一了物业收费。
尽管辽源花苑小区物业投诉近乎为零，但也有居民认为，“一脉三园”项目解决了物业管理的问题，但过低的物业费只能保障基本运行，距离优质管理仍有差距。对此，许昌路1430号居民薛燕的提法很有代表性——居民愿意通过适当提高物业费来改善物业服务质量。
但是，如何提高居民的缴费意识，形成市场化运作、质价相符的管理模式？韩斌红认为，这就需要依托业主委员会等自治组织，让居民全程参与“大物业”模式的选择与运行。如，在物业管理区域合并前，通过“小区议事会”“业主恳谈会”等，广泛征求业主对合并方案的意见，组织业主代表与物业企业面对面协商物业费标准、服务清单。通过成立由业主、物业、居委会等组成的监督委员会，定期评议服务质量，对不合规行为提出整改要求，确保业主诉求得到及时响应。
作为街道进一步深化“大物业”治理机制的又一试点，双辽新村、双辽支路60弄等小区的“六区合一”美丽家园项目昨天启动。与“一脉三园”相比，该项目横跨两个居民区的6个住宅小区，涉及居民3223户，是辽源花苑的10倍以上，而且小区中有多个是非封闭小区。经过前期调研，“六小区整体规划设计及综合整治实施方案”出台，将吸取“一脉三园”成功经验，通过“拆、并、改”的硬件改造与“治、管、和”的软件提升，形成江浦路街道城市更新与基层治理新模式。
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